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都更審核,怎麼三個月完成?


都更必須快速,

才能儘快把現在的老宅重建,

免於地震來臨的危險,

免於狹小巷道與房子的消防危險,

同時透過創造大量的地下停車場,

以及退縮的建築物,

使人行道更寬敞。

同時,更新後能創造更多托幼托老空間,

長輩、嬰兒車與行動不便者也有電梯使用,

還有管理室能收包裹,

垃圾也可集中管理不用再追垃圾車。

從安全、交通、養育、長照到生活便利,

一個美好的城市願景,

都根基在都更上,

因為唯有都更,才能把過去錯誤的規劃修正,

給台北市一個全新的風貌。

所以動保黨要儘速完成這個願景,

要求都更案件都要三個月審核完成,

很多人認為這是不可能的,

但其實只要把造成卡關的環節解除,

三個月完成並不誇張。

都更案件的進度緩慢,

主要分成三大環節:

1. 審議會頻率極低:

依照台北市都發局的新聞稿指出,

台北市109年審議會開了70場,全台第一。

但請問40場和70場是什麼概念?

1週開不到2次。

如果會議頻率可以加速,

1 週開4-5次,

速度自然就會增加3-5倍,

原本平均1-2年才能審完的案子,

自然就能大幅縮短時間,

變成3-6個月就能完成。

這是一個很明顯可以加速的部分,

全台第一只是比爛,有什麼可開心的?

2. 人力的欠缺:

人力欠缺分三塊,

第一是審議會本身的人力,

畢竟會議數量要增加,

審查的人員自然也要增加。

第二計畫的相關人員,

例如鑑界、鑑價的人力。

第三是更前期的整合人力,

都更推動人員的數量不足,

導致溝通協調的人力有限,

這乍看是無關審核,

但因為都更案是80%同意就可以送件,

那20%的不同意會發生什麼事?

政府要派人與這20%的人協商,

真的不行要跑法院程序,

這個環節也是造成曠時費日的原因。

3. 居民難以整合:

在送件之前,

許多建商就為了整合所苦,

建商免費出錢蓋新房子,

需要更新後增加的戶數出售獲利,

但因為居民不想犧牲原有坪數,

新的消防法規與電梯等公設,

又會吃掉最高只能加到1.5倍的獎勵容積,

結果最後因為拖太久建商不堪人事虧損而放棄,

住戶們換了一個又一個建商,

最後也想放棄,

導致許多案件連送審都做不到。

而都更推動人員,

也會因為整合的困難,

而選擇去當房仲,

畢竟同樣是要一間一間去溝通敲門,

直接賣房子比起整合都更更好賺。

就算真的費力整合到80%以上,

剩下不同意戶不同意的原因,

多數也與容積率有關,

於是建商只好使用容積轉移來解套,

另外去買公保地,

將A區的容積轉移至B區,

這個過程又是另一筆成本,

同時也是曠時費日,

還延伸出許多其他問題。

市府拿「容積太高會造成居住品質變差」為由,

拒絕提高容積率,

但請問如果容積可以隨意轉移,

難道就沒有「容積太高」的問題?

可見這完全是騙人的藉口。

我們不去討論那些黑暗的幕後,

我們只談解套方案,

動保黨可以利用幾項方法,

解決上述浪費時間的難題。

1. 基礎容積率提升:

直接把容積率提升,

讓住戶可以落實真正一坪換一坪,

並且訂下法規讓住戶無法要更多(額外權利),

好避免不斷期待未來容積再上升,

還可以撈更多好處的少數貪心份子。

為了增進住戶與建商間的互信關係,

也要訂立法規要求建商不可黑箱作業,

一定要提供所有住戶公開透明的一致條件,

信任度高了,條件也鬆了,

自然同意數就會大幅上升。

住戶可以有新房,

建商可以有更多房子可以出售,

政府可以拿到建商為了爭取獎勵容積而回饋的,

公宅、停車位、托幼、托老等公共建設,

完全是三贏的局面。

而當整合的難度下降,

自然培訓的推動人員就不容易流失,

就能補足人力的缺口。

2. 培訓必要的人力,給予合理的待遇:

加速審議,就能加快進度,

為了加開審議會,

以及加速相關審核程序,

全力培訓必要的人員,

這些人員因為案件量大增,

獲利更豐厚,待遇更合理,

自然就會專業久任,不會輕易流失。

3. 危老減稅:

另一個造成整合溝通成本的細節,

就是因為「都更」與「危老」是兩種送件方式,

都更的好處是80%同意即可送件,

而且稅賦有大量減免,

但條件較嚴苛,審核時間漫長。

危老的好處是審核快速(平均3-6個月),

而且條件較容易達成,

但稅賦沒有減免,

而且要求100%同意。

有發現嗎?政府的法規讓住戶有一好沒兩好,

導致住戶產生了選擇障礙,

建商光是要解釋兩個方案的差異,

就要花費很多時間,

還要說服所有住戶都選擇同一種方案,

那更是千辛萬難。

我們透過危老減稅與都更加速,

讓兩個方案的條件趨於一致,

住戶自然就不需要選擇障礙,

建商的溝通成本大幅降低,

整合起來就會更容易。

公宅4年10萬戶,

都更3個月審核完成,

這些都不是空口說白話,

而是確確實實有具體方法來實現。

三大黨不是喊出來的數字,

每樣都比動保黨的更少更慢,

就是社宅與都更進度都明顯落後,

甚至有多個縣市都更數量掛零,

我們就問一個簡單的問題:

如果都更可以加速,過去8年為什麼不做?

動保黨並不是什麼都更奇才,

這些方法也都是業內資深人士分享的,

可見這些方案三大黨不是不知道,

他們只是存心不做,存心讓都更緩慢。

裝睡的人叫不醒,

換一個清醒的黨做看看比較實在吧。




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