公宅4年10萬戶？10倍速都更怎麼做？

柯市府花了8年，​

只蓋出了2萬戶公宅，​

4年10萬戶等於是他的10倍速，​

這是可能的嗎？​

先談談為什麼都更重要吧，​

在文林苑、大埔強拆事件後，​

都更一直都被污名化，​

但都市更新非常重要，​

原因有三：​

1. 安全：​

台北市老屋比例全台第二，六都第一，​

屋齡30年以上共64萬1630宅，占71%，​

屋齡40年以上共39萬6674宅，占44%，​

防震安全性大有疑慮，​

電路管線也相當老舊，​

防火的能力其實也不行，​

為了防範隨時可能發生的天災，​

應該全數更新，越快越好。​

2. 便利：​

許多的舊公寓因為沒有電梯，​

造成了老人出入不便，​

形成「囚老」的困境。​

對身心障礙者、孕婦等族群而言，​

上下樓梯也很吃力，​

如果能全數更新成電梯大樓，​

很多人都會因此受益。​

加上新大樓有垃圾集中管理，​

也有管理室代收包裹，​

對於上班族來說也會增加便利性，​

市民不用再追垃圾車，​

垃圾車不再於路上緩行，​

對交通也會有助益。​

3. 公益：​

台北市可再開發土地有限，​

造成像公幼、托老、社會住宅等設立困難，​

過去狹窄的巷道、人行道也無從改善，​

想廣設停車位也沒有空間，​

唯有透過都更才有辦法釋放出更多空間，​

使台北市重新活化。​

如果好處這麼多，​

為什麼這些年來，​

都更的進度如此緩慢呢？​

原因有三：​

1. 住戶不想損失權益：​

這是人性，​

我原本家裡30坪住得好好的，​

屋子老歸老，​

室內裝修一下也可以住得很舒服，​

憑什麼要我重建，​

重建完坪數縮水，​

還要繳管理費跟變高的房屋稅？​

所以無法一坪換一坪，​

大多數的建案都會遇上瓶頸。​

2. 審核緩慢：​

根據經驗，​

過往都更案的審核期需要1-2年，​

甚至有的拖到5年，​

住戶跟建商都被拖崩潰了，​

自然意願更低。​

3. 基礎容積率不足：​

這是最最最根本的原因，​

因為依照法令，​

就算有容積獎勵，​

最多也只能提供1.5倍的基礎容積，​

明顯無法滿足需求。​

什麼是容積率？​

就是一坪土地上能蓋的坪數，​

如果容積是120%，​

那1000坪土地上所有樓層加起來，​

坪數不能超過1200坪，​

就算乘上1.5倍，​

也只有1800坪。​

如果想改建成新型電梯大樓，​

勢必需要電梯、大廳等公設，​

通常會可住坪數的30%左右，​

等於這1800坪真正能住人的，​

只有1260坪。​

所以為什麼建商和住戶永遠喬不攏？​

因為原本的住戶可能早就1200坪蓋好蓋滿，​

大家都希望能室內一坪換一坪，​

所以建商能分到多少？​

60坪。​

天底下哪有建商會願意支付全額的建造成本，​

然後只拿到60坪的房子來賣錢呢？​

更別提還想叫他們回饋公宅、公幼給市府了。​

這是都更很難推的根源，​

但反過來說，​

只要能提高基礎容積，​

其實上述所有的問題都能迎刃而解。​

哈佛大學教授所著的《城市的勝利》一書中也提到，​

根據國際城市發展的實例，​

儘可能的提供更高的容積，​

是讓城市獲益最好的方式。​

基礎容積提升了，​

台北市的可用空間就可以瞬間倍增，​

原本只能蓋1800坪的，​

瞬間就可以蓋3000、5000甚至7000坪，​

只要透過安全性的規劃，​

不但屋主可以取得相同坪數的房子，​

建商也可以有足夠的房源能出售獲利，​

市府也可以取得更多的公宅、公幼的回饋。​

新大樓的地下室可以廣設停車場，​

讓附近的居民再也不用在巷道內違停，​

人行道也可以透過建築物退縮重建拓寬，​

電線桿地下化等工程也可以透過都更一次完成。​

這些種種的好處加起來，​

不同意戶就會大量減少，​

審核程序也能加速，​

申請案量自然倍增，​

10倍速自然不是問題。​

更棒的是，​

基礎容積率的調整完全是地方自治，​

台北市政府說了算，​

雖然要報內政部核準，​

但請問2年後要選總統，​

內政部敢不準嗎？​

再加上原本的市有地運用，​

舊有狹小的警察局、消防局與老舊市場重建，​

在高容積率之下進行共構，​

如此公部門與民間同步協力，​

10倍速其實是非常合理的。​

這麼簡單直接的方案，​

過去三大黨執政沒人推動，​

柯市府整天哭窮說自己多努力，​

但卻對這個關鍵方案隻字未提，​

你真的相信他們有心要推社宅、公宅嗎？​

我們還考慮到了危老都更的賦稅問題，​

很多人不願意申請危老都更，​

是因為土地增值稅很高，​

你想想，這30、40年土地漲了多少？​

要重建房子光稅就要繳幾百萬，​

意願自然是大打折扣了。​

所以我們才會在「更新友善」政策中提到：​

1. 容積率全面提升。​

2. 都更審核三個月完成。​

3. 危老比照都更減稅40%。​

這三個過去卡關的關鍵一次解開，​

台北市的全面翻新指日可待。​

反觀蔣萬安、陳時中的都更政策，​

完全沒有提到要害，​

黃珊珊更誇張的喊出「20年更新5000棟」，​

請問什麼時候才能更新完64萬戶老宅？​

人生有多少20年，​

新宅都等到變老宅了，​

老宅都還沒更新啊！​

你要投給真正對症下藥的政黨候選人，​

還是要投給完全找不到方向的政客呢？​

投給動保黨，都更有迅速，4年10萬戶！​

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